Hoy , en nuestro blog, vamos a abordar una problemática que se plantea cuando adquirimos una vivienda o un terreno. En ocasiones , una vez comprado el inmueble resulta que nos damos cuenta de que este tiene menos metros de lo que pone en la escritura o incluso más, ¿se puede hacer alguna reclamación al respecto?.

Debemos explicar que este supuesto viene contemplado en nuestra legislación ,  el Código Civil en los artículos 1469, 1470 y 1471 indica los distintos tipos de venta que se pueden hacer y por lo tanto si cabe o no reclamación.

Antes de nada debemos mirar nuestro contrato o escrituras, y ver de qué manera se nos vende esa propiedad, hay que comprobar si el precio a pagar se calcula  , tal y como indica el artículo 1469 “a razón de un precio por unidad de medida o número” , es decir tanto importe a razón tanto el metro cuadrado por ejemplo, entonces , en ese caso puedo solicitar que se entregue la totalidad de lo pagado en el caso de que la superficie sea mayor a la que se nos entrega o una rebaja en el precio proporcional o rescisión del contrato ( la rescisión podrá solicitarse siempre que “no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.”

Por otro lado, otra “fórmula” de venta que se puede realizar, y es la que suele dar lugar malos entendidos, es  cuando en nuestro contrato figura que el precio se calcula a tanto alzado , es decir, lo que normalmente aparece en el contrato como que  “la venta se realiza por cuerpo cierto ” indicándose en el mismo contrato el precio de la venta. Los problemas se plantean porque en la documentación se suelen reflejar los metros que tiene la propiedad pero el hecho de manifestar que se va a comprar como cuerpo cierto hace que ese dato sea irrelevante, y por lo tanto, no cabe reclamación alguna en caso de tener más o menos metros , y así lo recoge el citado cuerpo legal en su artículo 1471 , “En la venta de un inmueble  hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato”

Recientemente la jurisprudencia en sentencia de 22 de Mayo de 2015, se pronuncia de manera desfavorable hacía la parte demandante que planteaba una acción reivindicatoria ya que consideraba que la vecina y demandada,  debía de darle los metros que , según su contrato , le correspondían a ella, pues bien, en ese sentido , no se dio la razón a la demandante, por los siguientes motivos que transcribimos literalmente de la sentencia:

F.D. TERCERO .-1.- El primero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción de la doctrina jurisprudencial del cuerpo cierto, sin citar norma alguna que considere infringida, como exige el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Cita tres sentencias de esta Sala referidos, en lo que interesa en este motivo, al concepto de cuerpo cierto, en el sentido de que para considerarlo como tal, es precisa la delimitación concreta por los cuatro puntos cardinales “sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes” como dice la sentencia de 14 mayo 2010.

Precisamente, la parte demandante que ejercita la acción reivindicatoria no hizo las comprobaciones pertinentes al efecto de comprobar que el vendedor le transmitía exactamente la superficie que constaba en su contrato. Simplemente, al advertir más tarde que no coincidía, imputó lo que le faltaba a la vecina demandada. Esta, a su vez, compró, dos años después, una parcela que estaba construida, “parcela edificable… delimitada por el vigente plan general” : al tiempo del contrato lo que adquirió era la vivienda unifamiliar ya construida y perfectamente delimitada, como cuerpo cierto.

Sin perjuicio de las consideraciones jurisprudenciales que menciona el motivo del recurso, cuerpo cierto es el caso de un terreno o parcela identificada plenamente al tiempo de la transmisión y que se adquiere por un precio cierto, no señalado por su superficie, sino por su identificación. Es lo que ocurre en el presente caso en que tanto en el primer contrato como en el segundo, las partes identifican, como cuerpo cierto y precio alzado, lo que compran.

Y las dos razones que impiden que prospere la acción reivindicatoria son, en primer lugar, la ausencia de prueba conforme a la sentencia de instancia, de que la porción que le falta se halla dentro de la parcela de la demandada y, en segundo lugar, siendo la acción reivindicatoria la que ejercita el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, el demandado no ha probado en modo alguno que sea propietario, es decir, que haya adquirido por título y modo la porción que dice ser suya. No puede basar una traditio instrumental en una parte de un terreno que está poseyendo otra persona, la causante de la actual demandada.

2.- El segundo de los motivos del recurso de casación vuelve a alegar como infracción la doctrina jurisprudencial sobre los cuerpos ciertos, sin cita de artículo infringido e insiste en el concepto de cuerpo cierto.

El cuerpo cierto no sólo es el determinado por linderos claramente fijados, sino también cuando la cosa vendida es el “inmueble vendido por un precio alzado… como cosa identificada por sí misma sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes” , así lo expresa la sentencia de 18 febrero 2010 que reitera la doctrina de las anteriores de 29 mayo 2000 y 26 junio 1956.

Las sentencias que se citan en este motivo no se refieren a acción reivindicatoria, sino a la obligación de entrega de vendedor a comprador (no de comprador a la posesión de una vecina) y, así, la sentencia del 10 noviembre 2006 dice que “ninguna relación guardan con el objeto del proceso que se desarrolla entre colindantes en el ejercicio de una acción reivindicatoria” y la del 14 mayo 2010 insiste en que la doctrina de cuerpo cierto se refiere a la “obligación del vendedor a entregar la cosa vendida… “. E igualmente la de 24 febrero 2009, no citada en este motivo del recurso, se refiere a la diferencia de cabida con respecto a la obligación del vendedor y afirma, reiterando la sentencia anterior de 31 enero 2001 que “la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida y, estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado”.

3.- En definitiva, no se ha probado, conforme a lo declarado como tal en la sentencia de instancia, que los demandantes hayan visto usurpada una parte de su parcela por la demandada. Al hacer la medición, más tarde de su contrato de compraventa y habiendo tenido conciencia de lo que compraban en el contrato y de lo que adquirían, en el terreno, no se dirigieron a la parte vendedora sino a la vecina, suponiendo -como se desprende de la prueba- que ésta, o más bien su causante, se había apropiado de una parte que tampoco habían llegado a adquirir, como dice la sentencia recurrida.”

sentencia supremo 22 mayo 2015

Por todo ello, debemos aconsejar, que antes de comprar cualquier inmueble siempre se hagan mediciones del mismo a fin de tener la certeza de que compramos los metros que verdaderamente pone en la escritura y sobretodo en aquellos que casos en las que la venta se realice por cuerpo cierto .